Empleo
Las cada vez más definidas tendencias y necesidades de los operadores logísticos han provocado un replanteamiento de la oferta de suelo industrial en las comunidades de las tres capitales españolas Madrid, Barcelona y Valencia. Según los consultores inmobiliarios Aguirre Newman, DTZ Ibérica y CB Richard Ellis, las dos primeras se han visto superadas por la demanda y proyectan nuevos planes de ampliación. Valencia se perfila, por sus mejores precios, como la gran apuesta inversora para las empresas extranjeras.
Un estudio de la consultora DTZ Ibérica señala que la oferta de suelo industrial en Madrid de cara a este año será de 1,15 millones de metros cuadrados construidos, que se sumarán a la superficie aproximada actual de 17 millones. De esta nueva oferta, cerca del 85% será en régimen de alquiler y más de la mitad (700.000 m²) corresponderá a la zona del Corredor del Henares.
Se trata de una oferta de calidad, con parques industriales modernos y bien diseñados tradicionalmente, el espacio industrial en Madrid ha sido muy limitado, antiguo e inadecuado para la demanda existente; el 40% de las construcciones industriales tiene más de 30 años de actividad. La mayoría de ellos han surgido por la actuación de las Administraciones Públicas (Comunidad Autónoma de Madrid e Instituto Madrileño de Desarrollo) y la inversión de empresas privadas, especialmente extranjeras.
Éste es el caso de la Actuación Urbanística de Alcalá-Garena, promovida por la Comunidad y el Ayuntamiento de Alcalá de Henares, donde un grupo norteamericano (Prologis) ha adquirido una parte sustancial de suelo. Este tipo de inversores ha visto oportunidades en el sector industrial español, especialmente en el de la logística y la distribución.
A grandes rasgos, el sector industrial madrileño queda dibujado en cuatro áreas:
Zona Norte: ubicada en torno a la Autovía de Burgos (N-I) y la Carretera de Colmenar (M-607). Se caracteriza por los precios más altos y por ser objeto de una fuerte transformación de las zonas industriales en terciarias (Alcobendas) o comerciales (San Sebastián de los Reyes). El tamaño de las naves oscila entre los 200 y los 1.500 m², por lo que no hay grandes superficies para la distribución.
Corredor del Henares: se caracteriza por un aumento de la oferta de naves, sobre todo en alquiler. Se distinguen cinco subzonas: dentro de Madrid (en la calle Julián Camarillo y en los polígonos industriales de Las Mercedes y Fin de Semana); Coslada y San Fernando de Henares; Torrejón de Ardoz; Alcalá de Henares; y municipios de la provincia de Guadalajara (Azuqueca de Henares y Alovera).
Zona Sureste: ubicada junto a la Autovía de Valencia (N-III) y ligada al Corredor del Henares por proximidad y comunicaciones. Incluye dos núcleos sitos a lo largo de la carretera: Arganda del Rey y Rivas Vaciamadrid, que destacan por la escasez de suelo y el ascenso de los precios.
Zona Sur: comprende las poblaciones situadas a lo largo de la Autovía de Andalucía (N-IV), la Carretera de Toledo (N-401) y la de Extremadura (N-V): Alcorcón, Móstoles, Leganés, Fuenlabrada, Getafe, etc. Es la zona industrial más grande de Madrid, pero también la más antigua y con naves de mayor grado de obsolescencia. Sin embargo, se está equiparando al Corredor del Henares en precio por la escasez de inmuebles de calidad. En los próximos años van a realizarse nuevos desarrollos que corregirán este fenómeno.
DTZ Ibérica destaca, asimismo, la pronta aparición de nuevas zonas industriales alrededor de la M-45 (que enlaza San Fernando de Henares, Vicálvaro y Villaverde), que se beneficiarán de la cercanía a Madrid y que serán bien acogidas por usuarios con carácter comercial (automoción, venta al por mayor e industria escaparate) o empresas que requieran la proximidad a la capital (paquetería o servicios).
En lo que a precios de alquiler y venta se refiere, y a diferencia de la subida del 10% que experimentaron en 2001 respecto al año anterior, la consultora apunta que en los primeros meses de 2002 está imperando la moderación o la congelación generalizada, debido a la situación macroeconómica, siendo el Corredor del Henares posiblemente donde más se está notando debido a la cuantiosa oferta.
Barcelona: más de 36 millones de metros cuadrados de suelo para 2004
Dentro de la nueva oferta industrial de Cataluña ocupa un lugar destacado el plan diseñado por la Generalitat que prevé el incremento de la oferta de suelo en 6.556 ha en toda la región, en el periodo comprendido entre 2001 y 2004. Un 30,6% de esta superficie, 1.854 ha, se ubica en la zona metropolitana de Barcelona.
La capacidad de edificación total podrá ascender a 36,32 millones de metros cuadrados para toda la región, un volumen de superficie con el que las Autoridades Públicas esperan que sean atendidas las necesidades de la demanda industrial hasta 2004.
Sin embargo, la incertidumbre económica parece haber calado también en el mercado inmobiliario catalán. Según un informe elaborado por Aguirre Newman se ha pasado de una posición de fortaleza el año anterior a una contención y expectación en este ejercicio.
Con respecto a 2000, la consultora cifra un descenso de la demanda en torno al 30% y una previsión de estabilización o crecimiento sostenido de precios de cara al 2002, debido a la salida al mercado durante este año de algunas plataformas logísticas y polígonos modernos y funcionales.
La demanda más consistente hoy día continúa siendo la del sector logístico, la distribución y el transporte, que requiere superficies superiores a los 5.000 m², mientras que la generada por las empresas .com y tecnológicas ha descendido e, incluso, desaparecido.
Las zonas industriales más solicitadas son las próximas a la capital, si bien las empresas están contratando espacio en un radio de 30 y 40 km fuera de la ciudad para eludir los altos niveles de renta de los inmuebles en la comarca del Barcelonés.
Asimismo, los precios se han incrementado en la provincia de Barcelona la más representativa, con nueve millones de metros cuadrados de superficie industrial un 15% en operaciones de arrendamiento y en torno al 20% en la compra-venta.
La comarca del Barcelonés, la más cara, ha alcanzado unos costes medios mensuales de alquiler de entre 6,01 y 6,61 euros por metro cuadrado y de 961,62 y 1.081,82 euros por metro cuadrado construido en venta. El terreno industrial alcanza en esta zona un precio de entre 540,91 y 601,01 euros por metro cuadrado como media.
En el extremo opuesto está el Alt Penedés, la más económica de entre las áreas estudiadas, donde alquilar una nave supone un desembolso de entre 3,01 y 3,61 euros por metro cuadrado al mes y adquirirla en propiedad entre 450,76 y 480,81 euros por metro cuadrado. El precio del suelo aquí oscila entre los 120,20 y los 150,25 euros por metro cuadrado.
Por otra parte, el factor precio ha sido determinante en el auge de las zonas industriales de Girona, Tarragona y Lleida, más asequibles, así como en la sur/suroeste de la provincia de Barcelona, un área que se beneficia de una buena red de carreteras, de la cercanía al puerto y del aeropuerto de la Ciudad Condal, además de encontrarse relativamente cerca del de Tarragona.
En el mercado de inversión, las empresas industriales españolas, en particular las del sector de la logística, están implantando la misma tendencia del norte de Europa de explotar inmuebles en régimen de arrendamiento para evitar la inmovilización de sus recursos financieros. Por otro lado, los fondos de inversión están identificando los productos industriales como una vía idónea para diversificar sus portafolios, por delante, a día de hoy, de las oficinas.
La evolución del mercado industrial de Cataluña en los próximos meses, según el informe de Aguirre Newman, estará estrechamente vinculada a la de las economías de Estados Unidos y la Unión Europea. No obstante, las medidas arbitradas para la generación de suelo industrial, junto a las actuaciones de rehabilitación de polígonos obsoletos y la actual actitud de contención de la demanda hacen prever para los próximos doce meses un periodo de estabilización de los precios.
Valencia, la gran oportunidad
En cuanto a Valencia, CB Richard Ellis ve suficientes expectativas en la economía de la región como para pronosticar futuros aumentos de la demanda de usos industriales. La consultora ha identificado 98 enclaves en el área metropolitana que ocupan algo más de 3.600 ha.
El suelo actualmente ocupado representa unas 2.110 ha, un 59% del total. La solicitud de metros cuadrados es alta debido al potencial de crecimiento de la comunidad en virtud de su situación geográfica: permite el acceso a las regiones de Levante, Cataluña, Murcia y Andalucía.
Entre las mejoras previstas se encuentran la construcción del AVE Madrid-Valencia y los proyectos de ampliación de los puertos de Valencia y Sagunto (los de mayor tráfico de contenedores de España). Este dinamismo económico está convirtiendo a la Comunidad Valenciana en una de las que más puede beneficiarse de la inversión internacional procedente del mercado europeo.
Por otro lado, la consultora señala que se ha logrado la aprobación de nuevos polígonos que ofrecen una rentabilidad de entre el 8,5% y el 9,5% en régimen de alquiler. En comparación con Madrid, DTZ estima que la rentabilidad prevista en proyectos industriales en esta ciudad se mantiene entre el 8% y el 10% para las naves aisladas y entre el 12% y el 16% para las promociones y parques industriales, mientras que en Barcelona las rentabilidades oscilan entre el 7,75% y el 8,25% para los mejores productos y entre un 8,25% y el 9% en el cinturón industrial.
Las principales zonas industriales ubicadas alrededor de Valencia son:
N-III, Carretera de Madrid: comprende los términos municipales de Quart de Poblet, Xirivella, Aldaia, Paterna, Manises, Ribarroja de Turia y Loriguilla. Estos polígonos se benefician de una situación prominente en muchos casos, con fachadas a la autovía A-3 y con la facultad de ejercer de industria escaparate con usos comerciales.
Además, están bien integrados en áreas residenciales consolidadas, aunque cuentan con puntos negativos como la dificultad de accesos en varios de ellos o la mala conservación de los viales, dada la antigüedad de los polígonos. Tienen un alto grado de ocupación pero aún existen solares disponibles y algún proyecto de ampliación en donde convendría revisar la calidad del producto para construir naves modernas.
A-7, autopista hacia Barcelona, al norte de Valencia: la zona está próxima a las poblaciones de Sagunto, Puzol y Albuixech. Los polígonos son modernos con urbanizaciones y accesos de buena calidad. La tipología industrial denota una preferencia por la empresa grande aunque también hay ofertas para medianas superficies. Hay poco suelo disponible pero se intenta hacer ampliaciones en vista de que la demanda en este lugar parece asegurada.
A-7, autopista hacia Alicante, al sur de Valencia: incluye los términos de Sedaví, Catarroja, Albal, Beniparrell, Silla y Almusafes. En esta última localidad la oferta va dirigida a proveedores de la fábrica de Ford. Normalmente, son naves con escaparate de formato medio o pequeño ubicadas en polígonos algo antiguos.
Las urbanizaciones son correctas y el nivel de construcción ha sido constante, existiendo alguna nueva oferta de edificación moderna. Hay suelo disponible entre los polígonos y el centro de las poblaciones y la demanda es importante porque se ajusta bien en precio y calidad a las necesidades locales.
Ha quedado configurada como un área de influencia de la mediana industria local para lo que no se necesitan grandes inversiones en suelo. Habrá pocos cambios en el futuro. A estas tres áreas de influencia, habría que añadir algunos proyectos impulsados desde organismos públicos, como el SEPIVA (Seguridad y Promoción Industrial Valenciana), que ampliarán la oferta para hacer de la región un enclave apto para inversiones de alto calibre.
Según este proyecto, que durará tres años, se invertirán más de 250 millones de euros en urbanizar suelo. El objetivo es preparar más metros cuadrados para acoger a grandes multinacionales, promover parques empresariales temáticos y áreas de industria limpia.
La demanda de las compañías se centra más en la compra que en el alquiler. Se observan zonas en donde ésta es exclusivamente local y de pequeñas superficies, como en el caso del área de la A-7 hacia Alicante, en Silla, Sedaví o Catarroja, mientras que en la N-III, en Quart de Poblet, Manises o Paterna, predominan las empresas nacionales e internacionales, o cerca de Almusafes son las firmas proveedoras de Ford las que tienen mayor presencia.
La tipología de las naves parte de un tamaño menor, de 300 a 500 m² en inmuebles adosados, hasta los 1.000 m² en instalaciones también adosadas o con parcela exclusiva. Es habitual recurrir a la construcción de proyectos llave en mano para superficies diferentes.
A la vista del cuadro de precios, se resalta la notable diferencia con las áreas industriales de Madrid y Barcelona. Las rentas de alquiler de estas dos capitales vienen a ser el doble que las de Valencia. Así, parten de un nivel moderado, por lo que se presume su evolución al alza.
Hasta ahora se mantenían estables, pero la demanda de nuevo espacio acabará por producir más inversión y los precios se fijarán de acuerdo con las nuevas características exigidas por los usuarios. Los precios de venta tendrán presente la evolución del coste del suelo, que tiende a subir, por lo tanto CB Richard Ellis predice una mayor dificultad para finalizar transacciones.
Fuente: MARTA GÓMEZ
_______________________________________________________________________________________
El nuevo producto estrella: los parques logísticos
El proceso de globalización mundial está revolucionando a todos y cada uno de los sectores de la economía. El mundo es una aldea global gracias a la era de las telecomunicaciones. Los flujos de información se mueven a velocidad de vértigo y permiten la reducción drástica del tiempo empleado hasta ahora en las transacciones entre los agentes del mercado.
Uno de los sectores más beneficiados y condicionados por este motivo ha sido el de la logística. Los operadores se han visto beneficiados por esta revolución tecnológica con una mejora cualitativa y cuantitativa de la información con la que proveen a sus clientes: situación de sus envíos en tiempo real (etapa exacta del proceso del envío o punto kilométrico exacto del trayecto), minimización de los costes del servicio prestado (herramientas informáticas de gran complejidad que manejan un sinfín de variables, como el sistema EDI de aprovisionamiento permanente), ampliación de los servicios (consultoría logística), etc.
Este avance en las telecomunicaciones permite fundamentalmente el ahorro de tiempo. Éste es un factor clave en el desarrollo actual del sector, los operadores logísticos se han visto obligados a adaptar sus procesos e instalaciones para ofrecer a sus clientes el mejor servicio al menor coste y en el mínimo tiempo posible.
Sin duda hay variables sobre las que el operador no puede influir directamente, como son el estado de las comunicaciones por vía terrestre carretera o ferrocarril, marítima y aérea o el tránsito de las mercancías entre países, pero hay otras en las que ellos son los únicos que deciden sobre la manera de actuar. Una de ellas, sin duda de gran importancia, es el diseño de sus instalaciones.
Efectivamente, los operadores logísticos están mejorando el diseño de sus dependencias para mejorar su operatividad y adaptarse a las nuevas tecnologías con un fin: el ahorro de tiempo; una consecuencia: la reducción de costes; y un resultado: la mejora de la competitividad.
Hay dos formas distintas de adaptarse a este nuevo escenario:
- -Por un lado, la necesidad de las compañías logísticas de disponer de grandes almacenes reguladores con superficies superiores a los 20.000 m², lo que conduce a la figura de la llave en mano como respuesta a lo que demanda su actividad. Encontramos plataformas hechas a la medida del usuario en cuanto a su tipología (altura, diafanidad, muelles de carga y descarga, campa de maniobras, fibra óptica, etc. ) y a su ubicación estratégica. Estas inversiones suelen estar respaldadas por fuertes grupos.
- -Por otro lado, la demanda de naves de distribución y almacenaje a partir de 5.000 m² por parte de empresas del sector logístico que deben satisfacer su necesidad de nuevas instalaciones con la oferta existente en el mercado. Ante esta demanda de espacio industrial con unas características muy específicas en cuanto a su localización y tipología constructiva, surgen los parques logísticos.
Hasta fechas muy recientes, los inversores inmobiliarios centraban sus activos en el sector terciario de oficinas, en el comercial con el boom de los centros comerciales o en el dotacional, fundamentalmente el hotelero. Sin embargo, ante la necesidad de diversificar sus carteras para disminuir el riesgo o en búsqueda de mayores rentabilidades, son varios los inversores que han puesto sus ojos en el sector industrial a fin de satisfacer la demanda de las compañías logísticas. Las bases para el éxito de este nuevo producto de inversión son:
- Una ubicación estratégica en ejes de tránsito de mercancías entre distintos puntos geográficos. Es el caso de la autovía A-2 (Madrid-Barcelona), donde se encuentran la mayoría de los proyectos logísticos de la capital.
- La posibilidad del transporte intermodal, como es el caso del Centro de Transportes de Coslada y la ZAL de Azuqueca de Henares, que combina la carretera con el ferrocarril.
- La cercanía a un núcleo portuario o aeroportuario.
- Un excelente diseño de los viales interiores del parque logístico para facilitar la fluidez en la entrada o salida de vehículos al mismo tiempo. Es necesario un mínimo de dos carriles en el sentido de la marcha.
- Una amplia campa de maniobras para transportes pesados, que impida la saturación de las zonas comunes y, por tanto, agilice el tránsito de vehículos en el interior del parque.
- La versatilidad de los almacenes, con un compromiso entre la gran altura libre necesaria para ubicar la mercancía y la operatividad de entrada y salida de bultos para la distribución.
- Representatividad general del complejo y de las oficinas de cada instalación con inclusión de detalles como el falso suelo, espacios diáfanos y el acceso garantizado a la fibra óptica.
- Recinto cerrado con control de acceso al mismo y vigilancia las 24 horas.
Inversores internacionales de la talla de Rodamco o Wereldhave, nacionales como Testa Inmobiliaria o tradicionales como Riofisa o Inbisa están desarrollando diversos parques logísticos de este tipo en las proximidades de Madrid o Barcelona (Parc Logístic de la Zona Franca con 100.000 m² o en La Granada del Penedès con 70.000 m² ).
Asimismo, es notorio que nuevos inversores extranjeros están estudiando la posibilidad de invertir en España en este incipiente producto, dadas las oportunidades que aún puede ofrecer el mercado nacional en comparación con el europeo, un tanto más maduro.
Fuente: Pedro González, consultor del departamento industrial de Aguirre Newman